Bong bóng BĐS Trung Quốc tiếp tục 'xì hơi': Căn hộ mới mất 22 tháng mới có thể bán, khủng hoảng chưa từng có suốt 45 năm tại 20 quốc gia

Tại Trung Quốc, doanh số bán nhà mới đã rơi xuống mức thấp nhất trong hơn 15 năm, trong khi giá nhà cũ tiếp tục lao dốc. Giá trị bất động sản suy giảm đã buộc hàng triệu hộ gia đình thắt chặt chi tiêu. Các chính quyền địa phương — vốn phụ thuộc nặng nề vào bất động sản để tạo nguồn thu — cũng đang chật vật xoay xở ngân sách, thậm chí gặp khó trong việc trả lương cho công chức.

Đầu năm ngoái, nhiều người từng lo ngại rằng cuộc chiến thương mại với Tổng thống Donald Trump sẽ là mối đe dọa lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc. Thế nhưng, thực tế lại diễn ra theo hướng khác. Thặng dư thương mại của Trung Quốc vẫn tăng trong năm qua. Vấn đề thực sự đối với Bắc Kinh không nằm ở bên ngoài, mà là sự sụp đổ kéo dài của thị trường nhà ở — bắt đầu từ bốn năm trước và ngày càng trầm trọng theo từng tháng.

Bất chấp những hệ lụy ngày càng rõ nét từ cuộc khủng hoảng bất động sản , các số liệu chính thức vẫn cho thấy nền kinh tế tăng trưởng đúng như mục tiêu đề ra. Được thúc đẩy bởi làn sóng xuất khẩu mạnh mẽ, Trung Quốc ghi nhận mức thặng dư thương mại kỷ lục 1,19 nghìn tỷ USD trong năm 2025. Hôm thứ Hai, Cục Thống kê Quốc gia công bố nền kinh tế tăng trưởng 5% trong năm qua — trùng khớp với mức của năm trước đó và là năm thứ hai liên tiếp đạt mục tiêu tăng trưởng mà chính phủ đặt ra từ tháng 3.

Riêng trong quý IV, từ tháng 10 đến tháng 12, nền kinh tế Trung Quốc mở rộng với tốc độ tương đương mức tăng trưởng 4,9% nếu tính cho cả năm.

Tuy nhiên, đằng sau các con số tăng trưởng ổn định là sự suy yếu rõ rệt của tiêu dùng nội địa. Xuất khẩu đang đóng vai trò “bù đắp” cho sự sụt giảm chi tiêu của cả hộ gia đình thành thị lẫn nông thôn. Trong tháng 11, doanh số bán lẻ gần như không tăng so với cùng kỳ năm trước — mức tăng yếu nhất kể từ sau đại dịch Covid-19. Sang tháng 12, tình hình còn xấu hơn khi doanh số bán lẻ giảm 0,1%, thấp hơn cả mức của tháng trước đó.

Dù vậy, các quan chức Trung Quốc vẫn đưa ra những đánh giá lạc quan như một phần trong nỗ lực khôi phục niềm tin tiêu dùng — yếu tố mà các khảo sát chính phủ cho thấy đang ở mức rất thấp.
“Nhìn chung, nền kinh tế quốc gia đã duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2025, bất chấp nhiều áp lực,” ông Kang Yi, Cục trưởng Cục Thống kê Quốc gia, phát biểu tại cuộc họp báo công bố số liệu kinh tế.

Trước khi lao dốc, ngành xây dựng và các hoạt động liên quan đến bất động sản từng chiếm khoảng 25% quy mô nền kinh tế Trung Quốc vào năm 2021. Do đó, cú trượt dài của lĩnh vực này đã gây tác động lan rộng đến các hộ gia đình và ngành công nghiệp trên khắp cả nước.

Theo Cục Thống kê, đầu tư vào các khu chung cư mới, tòa nhà văn phòng, nhà máy và các tài sản cố định khác đã giảm 3,8% trong năm qua — lần suy giảm đầu tiên kể từ năm 1989, thời điểm chính phủ siết chặt đầu tư trong bối cảnh lạm phát gia tăng, dẫn tới những bất ổn xã hội lớn.

“Sự suy giảm mạnh của lĩnh vực bất động sản gần như có thể giải thích toàn bộ hiệu quả kinh tế yếu kém trong ba năm qua,” ông Zhu Tian, giáo sư kinh tế tại Trường Kinh doanh Quốc tế Trung Quốc – Châu Âu ở Thượng Hải, nhận định trong một bài phân tích công bố hồi tháng 11.

Khủng hoảng bất động sản cũng để lại nhiều hệ lụy ở cấp độ cá nhân. Zoe Zhao, một công chức 27 tuổi tại Tây An, đã cùng bố mẹ mua nhà vào tháng 10/2024 sau khi giá giảm mạnh, với hy vọng “bắt đáy”. Nhưng chỉ sau đó không lâu, giá nhà tiếp tục lao dốc.

“Khó mà nói là tôi không hối hận,” cô chia sẻ. “Nhưng ít nhất tôi có thể tự an ủi rằng căn hộ này để ở. Tôi chỉ mừng là chúng tôi không mua vào lúc giá còn ở đỉnh.”

Dữ liệu chính thức cho thấy giá nhà tại Trung Quốc đã giảm khoảng 20% kể từ năm 2021 — mức sụt giảm tương đương trung bình toàn nước Mỹ trong cuộc khủng hoảng nhà đất giai đoạn 2008–2010. Tuy nhiên, các nguồn dữ liệu không chính thức cho rằng mức giảm thực tế có thể gấp đôi con số này.

Giao dịch trên thị trường gần như đóng băng, đặc biệt với các căn hộ mới xây. Một báo cáo tháng trước của Học viện Chỉ số Trung Quốc cho biết, các căn hộ hiện được rao bán trung bình phải mất tới 22,2 tháng mới hoàn tất giao dịch.

Người mua yêu cầu giảm giá tới 80% so với mức đỉnh năm 2021, trong khi người bán không chấp nhận thua lỗ lớn như vậy. Sự bất đồng này khiến thị trường căn hộ rơi vào trạng thái đình trệ tại nhiều thành phố.

Sam Radwan, Giám đốc điều hành Enhance International, cho biết trong hơn 45 năm theo dõi thị trường bất động sản tại hơn 20 quốc gia, ông chưa từng chứng kiến tình trạng tồn kho kéo dài như hiện nay ở Trung Quốc. Qua những chuyến đi gần đây, ông nhận thấy tâm lý bi quan bao trùm giới bất động sản nước này.

“Bạn hỏi ai cũng vậy — họ đều hiểu rằng không có giải pháp dễ dàng,” ông Radwan nói. “Vấn đề này sẽ không tự biến mất trong một thập kỷ tới”.

Đà giảm giá mạnh đã làm lung lay niềm tin vào bất động sản — kênh tích trữ tài sản từng được xem là an toàn nhất của các hộ gia đình Trung Quốc. Trước tình hình đó, chính quyền đang tìm cách khôi phục niềm tin thị trường.

Cuối năm ngoái, các cơ quan quản lý bắt đầu siết chặt kiểm duyệt những bài đăng trực tuyến mang tính bi quan về bất động sản tại Bắc Kinh và Thượng Hải. Việc công bố công khai các chỉ số giá nhà tư nhân phổ biến nhất cũng bị tạm dừng.

Một số chuyên gia trong nước cho rằng thị trường có thể cải thiện ngay trong năm nay. Mạnh Tiểu Tô, nhà phân tích bất động sản nổi tiếng, gần đây dự đoán rằng giá nhà sẽ bắt đầu phục hồi nếu các biện pháp của chính phủ trung ương — như mua lại nhà tồn kho để chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ — được triển khai hiệu quả tại một số khu vực.

“Nếu những chính sách này được thực hiện thực chất, đó sẽ là tín hiệu cho thấy thị trường đang ổn định trở lại,” ông nói. Trước đó, ông từng khẳng định vào năm 2016 rằng thị trường bất động sản Trung Quốc “chưa bao giờ giảm giá trong suốt một năm — vậy làm sao có thể gọi là bong bóng?”

Trên thực tế, nhiều chính quyền địa phương đã cố gắng mua lại các căn hộ chưa bán được từ những nhà phát triển đang gặp khó để chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, nguồn thu sụt giảm từ thuế và bán đất khiến họ không đủ khả năng trợ cấp cho các thương vụ này.

Theo ông Radwan, nếu không chấp nhận giảm giá sâu — điều mà các nhà phát triển không muốn — chính quyền địa phương sẽ phải gánh tổn thất lớn từ việc cho thuê các căn hộ tồn kho.

Ở tầng sâu hơn, nguyên nhân cốt lõi của cuộc khủng hoảng nằm ở tình trạng dư cung nhà ở kéo dài, trong khi số lượng hôn nhân và sinh con giảm mạnh mỗi năm, làm suy yếu nhu cầu mua nhà mới.

Theo: The NY Times, Reuters