Chưa xác định được giá đất, doanh nghiệp vẫn bị truy thu thuế

Quy định vô lý, trái luật?

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định số 103/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất. Trong đó, Bộ Tài chính vẫn giữ nguyên quy định về khoản thu bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất... dù đã có nhiều kiến nghị không thu bổ sung. 

Cụ thể, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (ngày 1.8.2024) nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. Theo nhiều doanh nghiệp (DN), việc truy thu này khiến chi phí tăng vọt trong khi họ bị mất cơ hội từ việc chậm xác định giá đất. Thực tế, việc bị chậm xác định giá đất thời gian qua khiến DN dù muốn cũng không thể nộp tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất. Từ đó không được bàn giao đất, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể đưa đất vào sử dụng, làm chậm tiến độ thực hiện dự án. 

Ngược lại, có rất nhiều trường hợp dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng DN vẫn không thể khai thác vì chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các trường hợp này, việc yêu cầu người sử dụng đất nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian chưa xác định giá đất là không hợp lý và không công bằng.

ẢNH: Đình Sơn

Càng vô lý khi trách nhiệm xác định giá đất là của cơ quan nhà nước, nhưng hậu quả lại là DN gánh. Cụ thể, theo quy định của luật Đất đai 2024, trách nhiệm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, người sử dụng đất không được tham gia quá trình xác định giá đất, vì vậy việc chậm trễ trong việc xác định giá đất là do lỗi của các cơ quan nhà nước, không phải lỗi của người sử dụng đất. Do đó, việc bắt người sử dụng đất chịu hậu quả là hoàn toàn vô lý.

Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn luật sư TP.HCM, phân tích: Quy định thu bổ sung theo Nghị định số 103/2024 của Chính phủ chưa phù hợp với nguyên tắc xây dựng luật. Điều 156 luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật cũng đã nêu văn bản pháp luật chỉ được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Nguyên tắc về luật là không được hồi tố bất lợi cho người dân và DN. Quy định khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất nói trên gây hoang mang cho cộng đồng DN, gây bất lợi cho môi trường kinh doanh. 

Luật sư Bùi Quang Nghiêm nhấn mạnh: Từ trước đến nay, nhiều DN trong nước và nước ngoài thường lo lắng về tính không thống nhất, nhiều quy định thay đổi bất ngờ... khiến họ không thể dự báo được. Đây là rủi ro lớn nhất cho hoạt động của DN. Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung cho khoảng thời gian mà DN chưa nhận được giá đất từ cơ quan nhà nước là một biểu hiện của sự bất ổn và quá vô lý. "Tôi cho rằng cơ quan soạn thảo văn bản phải xem xét thận trọng và trình Chính phủ sửa đổi, không làm gia tăng rủi ro cho cộng đồng DN cũng như làm xấu môi trường kinh doanh của VN hiện nay", luật sư Nghiêm kiến nghị.

Đi ngược chủ trương phát triển kinh tế tư nhân

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, đánh giá các quy định truy thu nặng nề đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hoàn toàn vô lý, gây nhiều hệ lụy cho DN nói riêng cũng như cả nền kinh tế nói chung.

Ông phân tích trách nhiệm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở VN hiện do cơ quan nhà nước thực hiện. Riêng việc phân vai này đã không hợp lý. Ở các nước khác, cán bộ cơ quan nhà nước không chịu trách nhiệm đi định giá đất mà sẽ thuê đơn vị định giá, có chuyên môn thực hiện và chỉ "thổi còi" khi họ làm sai. Nhờ đó, công tác định giá đất được thực hiện rất nhanh, chuyên nghiệp, chính xác. Trong trường hợp DN định giá làm sai sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật. 

Việc giao cán bộ nhà nước thực hiện công tác này không chỉ khiến bộ máy nhà nước cồng kềnh, sai vai trò kiến tạo, quản lý, dễ phát sinh tiêu cực mà còn vô tình đẩy cán bộ vào tình huống rủi ro. Trong bối cảnh quy định pháp luật còn chưa rõ ràng, năng lực cán bộ chưa chắc đã tốt bằng những đơn vị định giá chuyên nghiệp thì những người chịu trách nhiệm thẩm định giá đất khi đưa ra quyết định sẽ rất dễ dính sai phạm. Đó cũng là một phần nguyên nhân khiến quy trình thẩm định giá đất luôn kéo dài, cán bộ không ai dám quyết. Có thể thấy toàn bộ quy trình chậm trễ hay bất cập nói trên đều do cơ quan quản lý nhà nước.

"Đáng ra, theo đúng nguyên tắc thì nhà nước sẽ phải bồi thường tiền gây ách tắc cho DN. Tính tiền sử dụng đất chậm, đồng nghĩa DN lỡ kế hoạch tài chính. Những dự án DN đi vay được tiền rồi nhưng tiền nằm đó không được sử dụng, trong khi lãi vẫn phải trả. DN một mặt oằn lưng gánh nợ, một mặt mòn mỏi chờ đợi để được đóng tiền vì tiến độ chậm trễ thì không có dự án, không có sản phẩm mà bán. Thiệt đơn thiệt kép, lại còn bị đòi nộp thêm đống tiền cho thời gian chờ đợi là quá vô lý và bất công. Đây là biểu hiện rõ nhất của tư duy bao cấp trong quản lý nhà nước, đem áp vào cơ chế thị trường", ông Đặng Hùng Võ thẳng thắn nhìn nhận.

Cũng theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, những quy định bất cập như vậy không chỉ gây thiệt hại cho DN mà còn ảnh hưởng rất tiêu cực tới nền kinh tế. Hiện nay, chúng ta thu tiền tiếp cận đất đai đầu vào của các dự án rất cao, thậm chí cao hơn thị trường. Tiền tiếp cận đầu vào của đất cao đồng nghĩa giá hàng hóa sản xuất ở đầu ra cũng cao, khiến năng lực cạnh tranh của nền kinh tế giảm. Các dự án chờ đợi lâu, nguồn cung ra thị trường luôn thấp hơn nhu cầu, lại cộng thêm giá nhà, giá bất động sản cứ neo cao ngất ngưởng thì đối tượng "chịu vạ" cuối cùng chính là người tiêu dùng. 

Ông nhấn mạnh: Nghị quyết 68 của Chính phủ giao trọng trách cho khối DN kinh tế tư nhân trên chặng đường thúc đẩy kinh tế tiến vào kỷ nguyên mới. Chúng ta quyết tâm xây dựng nền kinh tế thị trường đúng nghĩa thì không thể dùng tư duy bao cấp để quản lý, khiến thị trường méo mó, tái diễn tình trạng bất công, không sòng phẳng với các DN như vậy. Những quy định vô lý là biểu hiện rất rõ của việc Nghị quyết của Đảng rất "sáng" về mặt chủ trương, tư duy nhưng chưa thấm được vào khối những người quản lý trực tiếp phía dưới. Tổng Bí thư Tô Lâm cũng đã nhấn mạnh chúng ta cần rà soát lại, thay đổi cách xây dựng luật, nội dung luật để đi đúng hướng với sự thay đổi thể chế theo tư duy mới mà Đảng đã quán triệt.