Chuyên gia 'mổ xẻ' 6 nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao

Sáu nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ – cho rằng mặt bằng giá nhà đất tại Việt Nam duy trì ở mức cao là hệ quả tổng hợp của sáu nhóm nguyên nhân chính.

Trước hết, những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong tổ chức thực thi vẫn còn, dù đã được chú trọng tháo gỡ. Độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, từ đó tạo áp lực tăng giá.

Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang, bao gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả và dòng tiền.

Thứ ba, cung – cầu chưa cân đối. Số dự án được cấp phép còn ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.

Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, nhất là tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng “ảo” so với giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.

Nguồn vốn, tài chính đối với thị trường BĐS năm 2025

Về nguồn vốn và tài chính đối với thị trường bất động sản năm 2025, TS. Cấn Văn Lực cho biết có thể nhìn nhận trên bốn trụ cột chính gồm: tín dụng ngân hàng; vốn của doanh nghiệp trong nước; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; và các kênh huy động qua thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, cùng với hệ thống cơ chế, chính sách về thuế, đất đai và tài chính.

Trong đó, tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò then chốt. Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế dự kiến khoảng 19–20%, còn dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 22% so với cuối năm 2024. Cơ cấu tín dụng cho thấy sự phân hóa rõ nét: cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh, chiếm khoảng 44% tổng dư nợ bất động sản , trong khi cho vay mua nhà, đất phục vụ nhu cầu ở thực chiếm khoảng 56%. Dù quy mô tín dụng tiếp tục mở rộng, song dòng vốn đã được kiểm soát chặt chẽ hơn so với giai đoạn “nóng” trước đây, với định hướng ưu tiên các dự án khả thi, hạn chế đầu cơ thuần túy.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ khu vực doanh nghiệp trong nước cho thấy tín hiệu phục hồi tích cực. Năm 2025, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động đều tăng mạnh, với tổng vốn đăng ký tăng cao, phản ánh niềm tin của khu vực tư nhân vào triển vọng thị trường đang dần được cải thiện, đồng thời năng lực tích lũy và huy động vốn nội tại có xu hướng phục hồi.

Đối với dòng vốn nước ngoài, FDI vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng tiếp tục duy trì ở mức khá tích cực, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn đăng ký và giải ngân vào Việt Nam. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng trung và dài hạn của thị trường, đặc biệt ở các phân khúc như khu công nghiệp, logistics, nhà ở đô thị và bất động sản du lịch.

Song song với đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang từng bước được khơi thông trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Mặc dù quy mô phát hành chưa trở về mức cao như giai đoạn bùng nổ, nhưng việc kênh huy động này dần phục hồi cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang được cải thiện, đồng thời tạo thêm nguồn lực trung và dài hạn cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Cuối cùng, các cơ chế, chính sách tài chính – đất đai tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ thị trường, thông qua những biện pháp như giảm tiền thuê đất, ưu đãi thuế và tín dụng cho nhà ở xã hội, điều chỉnh tiền sử dụng đất theo hướng giảm gánh nặng tài chính, góp phần cải thiện dòng tiền và thúc đẩy tiến độ dự án.

“Cơ hội còn nhiều hơn là thách thức!”

Từ bức tranh tổng thể đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong giai đoạn tới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững, thận trọng hơn trong quản trị tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền, áp lực trái phiếu đến hạn, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.

Cùng với đó, việc tận dụng hiệu quả các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đa dạng hóa nguồn vốn, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh vai trò của khoa học – công nghệ trong quá trình chuyển đổi của doanh nghiệp bất động sản , từ ứng dụng BIM, AI, robot, in 3D, VR, AR đến phát triển nhà ở thông minh, chuyển đổi xanh và chuyển đổi số, nhằm giảm chi phí, tối ưu vận hành và nâng cao tính bền vững.

Bên cạnh đó, việc nâng cao năng lực quản trị, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và đội ngũ nhân sự theo các quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng là yêu cầu cấp thiết để doanh nghiệp thích ứng với khung pháp lý mới.

Tổng kết lại, theo TS. Cấn Văn Lực khẳng định nếu chủ động đổi mới và nắm bắt đúng xu hướng, trong giai đoạn tới, “Cơ hội sẽ nhiều hơn là thách thức” đối với thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản , tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn.