Đề xuất mới về áp thuế thu nhập cá nhân với giao dịch bất động sản, gây tranh cãi

Bảng giá đất chưa phù hợp, vẫn còn mua bán 2 giá

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế 20% với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua, chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua, chi phí, thuế tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ.

Trao đổi với PV Tiền Phong , TS Vũ Đình Ánh, nguyên Viện phó Viện Thị trường giá cả, cho rằng, trước khi bàn việc áp thuế bao nhiêu phần trăm, cơ quan chức cần quản lý được giao dịch BĐS trên thị trường. Theo ông Ánh, vấn đề quan trọng nhất là tìm cách quản lý, công khai, minh bạch giao dịch BĐS.

“Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đánh vào giá trị tăng không có gì mới nhưng quan trọng nhất làm sao kiểm soát được giao dịch và giá trị giao dịch. Khi kiểm soát được mới bàn đến đánh thuế bao nhiêu. Nếu biện pháp kiểm soát không chặt chẽ có thể xảy ra tình trạng né thuế nhiều hơn”, ông Ánh phân tích.

GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, lâu nay, giao dịch BĐS tồn tại tình trạng kê khai giá bán thấp để né thuế . Cơ quan thuế dựa trên bảng giá đất và giá trị mua bán tại hợp đồng để tính mức thuế . Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn thấp hơn so với thực tế. Cơ quan chức năng cần sớm đưa bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

“Cơ quan chức năng cần áp thuế căn cứ vào bảng giá đất. Như vậy sẽ giải quyết mọi vấn đề. Để bảng giá đất thấp hơn giá thực tế của thị trường sẽ xảy ra việc người mua bán kê khai giá mua bán thấp hơn thực tế, tiềm ẩn thất thu thuế . Khi bảng giá đất ngang giá thị trường, người mua bán sẽ ghi đúng giá, nộp đủ thuế . Gốc của vấn đề là bảng giá đất phải theo nguyên tắc phù hợp giá giao dịch trên thị trường (được sai số 20%)”, ông Võ đề xuất.

Từ năm 2021 tới nay, Bộ Tài chính nhiều lần yêu cầu địa phương ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá. Trong đó, cơ quan chức năng yêu cầu văn phòng công chứng giao dịch mua bán phải ghi đúng giá. Trao đổi với PV Tiền Phong, anh L.N.M, nhân viên một phòng công chứng tại Hà Nội, cho biết, giá bán trong hợp đồng công chứng giao dịch mua bán BĐS thường căn cứ theo bảng giá đất. Trước khi công chứng hợp đồng mua bán, phòng công chứng căn cứ bảng giá đất tại khu vực để tính giá trị.

Anh L.N.M dẫn ví dụ, bảng giá đất khu vực 2 triệu đồng/m ² sẽ nhân với diện tích để tính giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán. Giá trị thực tế có thể nhiều hơn nhưng phòng công chứng không xác định được. Theo đánh giá cá nhân của anh L.N.M, bảng giá đất hiện nay chỉ phản ánh được khoảng 60% giá trị thực tế giao dịch.

"Do không có sự liên kết thông tin với ngân hàng, cá nhân giao dịch BĐS thường chuyển khoản nội dung mua bán nhà đất với khoản tiền khớp trong hợp đồng công chứng. Khoản tiền chênh lệch giá bán thực tế ngoài hợp đồng, cá nhân mua BĐS sẽ không ghi nội dung chuyển khoản và như vậy đơn vị công chứng không kiểm tra được”, anh L.N.M cho biết.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc buộc liên thông số tài khoản ngân hàng với mã số định danh cá nhân, thanh toán chuyển khoản bắt buộc khi mua bất động sản kết hợp với VNeID, dữ liệu thống kê về bất động sản của các tỉnh, thành phố trong giao dịch BĐS sẽ giúp giám sát được dòng tiền trong mua bán BĐS, cũng là giải pháp tốt để hạn chế tình trạng người mua - người bán thông đồng với các phòng công chứng để thực hiện hợp đồng mua bán với giá thấp hơn thực tế kê khai để tính thuế và trốn thuế .

Bán cắt lỗ nhà đất không phải nộp thuế

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, hiện nay, việc chuyển nhượng BĐS áp mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng theo từng lần mua bán. Khi xây dựng dự thảo Luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đề xuất phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập. Qua tính toán, so với mức thuế đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Theo ông Tuấn, trường hợp chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế. Tức là, người mua bán sẽ không phải nộp thuế TNCN.

“Việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở; độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp”, ông Tuấn nói.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng, để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng, cần phải có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế . Cần bỏ quy định nộp thuế TNCN 2% trên giá bán BĐS, bởi thuế TNCN theo nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế . Trong khi đó, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế TNCN chưa hợp lý.

Ngăn đầu cơ, lướt sóng

Trước khi lựa chọn phương pháp tính thuế , yêu cầu tiên quyết với cơ quan chức năng là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Mỗi bất động sản phải được số hóa đầy đủ thông tin: giá mua - giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần.

Chỉ khi có được nền tảng thông tin đầy đủ, công cụ thuế mới thực sự điều tiết được thị trường và nhắm trúng đúng vào đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản. Cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất lỗi thời như hiện nay tại nhiều địa phương.

Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo tỷ lệ 20% trên thu nhập thực tế phát sinh từng lần từ chuyển nhượng bất động sản (thay vì thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện hành) có thể phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, tiệm cận với cơ chế đánh thuế doanh nghiệp. Phương pháp này không mới. Luật Thuế TNCN năm 2007 từng quy định mức thu 25% trên thu nhập (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn + chi phí liên quan).

Tuy nhiên, do hạn chế về công nghệ và thiếu dữ liệu đầu vào (giá mua, hóa đơn chứng từ...), đến năm 2015, Luật sửa đổi đã chuyển sang mức thu khoán 2% trên giá chuyển nhượng. Với sự phát triển của hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu giao dịch và công nghệ số hi ện nay, phương án áp thuế theo phần chênh lệch giá trị giao dịch đã có tính khả thi hơn.

Một điểm mới đáng chú ý khác trong đề xuất của Bộ Tài chính là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ BĐS (nếu không áp dụng được phương pháp tính thuế theo từng lần chuyển nhượng).

Cụ thể: càng nắm giữ ngắn hạn, mức thuế càng cao. Cách tiếp cận này đã được một số nước áp dụng thành công nhằm hạn chế đầu cơ, đặc biệt là hiện tượng lướt sóng BĐS.

Trên thực tế, hành vi đầu tư ngắn hạn thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Nếu buộc phải nắm giữ dài hạn, hiệu ứng tài chính và chi phí thuế cao sẽ làm giảm hấp dẫn đầu cơ. Từ đó, hạ nhiệt thị trường, tăng tính ổn định và định hướng đầu tư dài hạn.

Việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn) thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ - càng bán sớm, thuế càng cao - cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.

Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược lướt sóng, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch ăn chênh trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn.

Người mua cuối cùng có bị ảnh hưởng?

Việc áp dụng thuế mới có thể khiến một phần chi phí bị đẩy sang người mua, nhưng không đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng, trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh và thanh lọc. Khả năng chuyển gánh nặng thuế sang người mua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS, nguồn cung sản phẩm, tâm lý thị trường tại thời điểm giao dịch.

Về dài hạn, nếu chính sách thuế , công cụ quản lý thực thi hiệu quả sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và đưa thị trường về giá trị thực. Điều này giúp người mua để ở hưởng lợi, dù ban đầu có thể phải chia sẻ một phần chi phí bổ sung.

Xét tổng thể, thay đổi này không đơn thuần tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: BĐS không còn sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, nếu triển khai thiếu đồng bộ, chính sách này tiềm ẩn tác động tiêu cực như: nguy cơ giảm thanh khoản thị trường thứ cấp, nếu không đi kèm với cải cách dữ liệu đất đai và minh bạch hóa quy hoạch, thuế dễ trở thành biện pháp hình thức, gây tâm lý hoang mang và làm chậm dòng vốn quay lại thị trường.

(Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội - Chuyên gia pháp lý bất động sản)