Doanh nghiệp BĐS 'bất động' vì tiền sử dụng đất

Tăng quá cao

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM đã lên tiếng kiến nghị về cách tính tiền sử dụng đất và khoản tiền bổ sung ngoài dự kiến, thậm chí còn có văn bản xin trả lại dự án cho UBND TPHCM.

Cụ thể, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương - chủ đầu tư dự án Empire City đã kiến nghị UBND TPHCM xem lại khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung lên đến 8.819 tỷ đồng, gấp 2,46 lần số tiền đã nộp. Ngoài ra, cơ quan chức năng còn yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục nộp nếu sau này có kết luận khác từ cơ quan thẩm quyền.

Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương cho biết, ngày 5/9/2016, TPHCM có quyết định giao cho công ty hơn 11 ha đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn 50 năm - tính từ ngày 23/6/2015 để thực hiện dự án. Đến đầu năm 2017, công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án trên là gần 3.600 tỷ đồng. Quyết định giao đất khi đó ghi rõ chủ đầu tư không phải nộp thêm khi điều chỉnh hình thức thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo chủ đầu tư dự án Empire City, điều này đã gây quan ngại sâu sắc và ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài vào tính ổn định chính sách và môi trường đầu tư của TPHCM.

Do đó, doanh nghiệp này đề nghị cơ quan chức năng xem xét xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo đúng tinh thần kết luận của Thanh tra Chính phủ, căn cứ mốc thời điểm giao đất năm 2015 và áp dụng các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó là Thông tư 36/2014. Kết hợp yếu tố điều chỉnh quy hoạch vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung lần này, tránh việc phải thực hiện nhiều lần, gây lãng phí thời gian, nguồn lực cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp .

Tương tự, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã có văn bản gửi UBND TPHCM, Sở Tài chính TPHCM thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án Thủ Thiêm Eco Smart City tại Khu chức năng 24, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo văn bản, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC khẳng định đã kiên nhẫn chờ đợi suốt 8 năm (kể từ khi ký kết hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HD-UBND với UBND TPHCM vào ngày 26/7/2017 đến khi hoàn tất công tác thẩm định giá đất vào ngày 30/6/2025) và luôn tuân thủ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của nhà đầu tư theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ quá trình thanh tra của Chính phủ và sự chậm trễ trong công tác thẩm định giá đất... Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đã bị đình trệ nghiêm trọng. Điều này dẫn đến việc gia tăng đáng kể tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tổng chi phí đầu tư cũng như chịu tác động từ các thay đổi trong chính sách pháp luật khiến việc điều chỉnh điều kiện dự án trở nên tất yếu.

Công ty TNHH Lotte Properties HCMC cho biết không thể tiếp tục triển khai dự án, gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Quyết định này được đưa ra sau quá trình đánh giá toàn diện và trao đổi thận trọng của các nhà đầu tư.

Làm sao hài hòa?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Lotte có phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất khoảng 2.600 tỷ đồng ngoài dự kiến tại dự án này. Tại thời điểm ký hợp đồng thực hiện dự án vào năm 2017 thì Luật Đất đai 2013 chưa hề quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, Lotte còn được thông báo tiền sử dụng đất của dự án này là 16.190 tỷ đồng.

Chủ tịch HoREA cho biết, việc cơ quan nhà nước yêu cầu người sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần thời gian chưa được tính không chỉ xảy ra với Tập đoàn Lotte, mà còn với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước.

Riêng tại TPHCM, hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thông báo nghĩa vụ tài chính, trong đó có thể bao gồm khoản bổ sung. Một số tập đoàn lớn bị ảnh hưởng như Novaland với 13 dự án, Hưng Thịnh Land với 8 dự án…

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định rõ ràng vào dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Chính phủ cần quy định phương pháp định giá đất và khoản bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp được nêu tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp người sử dụng đất không có lỗi.

HoREA cũng kiến nghị UBND cấp tỉnh được phép khấu trừ khoản tiền đã nộp bổ sung vào nghĩa vụ tài chính khác, trong trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Đồng thời, hiệp hội đề xuất chỉ áp dụng quy định nộp bổ sung với các trường hợp người sử dụng đất có lỗi, nếu không có lỗi thì doanh nghiệp không phải nộp.

Trong trường hợp Quốc hội chấp thuận bổ sung quy định này, HoREA tiếp tục đề nghị cho phép khấu trừ số tiền doanh nghiệp đã nộp bổ sung vào các nghĩa vụ tài chính khác, nhằm đảm bảo công bằng và hợp lý.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị điều chỉnh Nghị định 103/2024, hiện đang quy định mức tính khoản bổ sung là 5,4%/năm trên số tiền phải nộp. Ông Châu cho rằng mức này quá cao và đề xuất giảm xuống 3,6%/năm.

Liên quan đến vấn đề này, UBND TPHCM đã có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính kiến nghị bỏ thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024.

Hiện, bảng giá đất sau khi điều chỉnh có tác động sâu rộng đến các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, việc phải nộp một khoản chênh lệch khá cao đã góp phần hạn chế một số quyền của người sử dụng đất. Do đó, UBND TPHCM đề nghị các bộ, ngành tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết với nội dung “đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng từ 20 - 30% bảng giá đất”.

Đối với quy định tại khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024 về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, UBND TPHCM kiến nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng bãi bỏ, không tính khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo UBND TPHCM, việc buộc người sử dụng đất phải nộp bổ sung mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong khi người sử dụng đất không có lỗi trong việc chậm tổ chức xác định giá đất cụ thể là chưa phù hợp, nên đề nghị không buộc phải nộp khoản tiền này.