Gỡ "nút thắt" định giá đất vùng ven biển Lâm Đồng

Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng, khu vực phía Đông Nam tỉnh này hiện có 14 dự án khu du lịch, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghiệp… đang tìm đơn vị định giá đất. Trong số này có 8 dự án du lịch gặp vướng mắc.

Doanh nghiệp lúng túng

Việc định giá đất chậm trễ khiến doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất hay thuê đất, từ đó không thể tiếp tục triển khai các công trình xây dựng theo kế hoạch. Thực trạng này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ đầu tư, giải ngân và sự phát triển chung của khu vực.

8 dự án vướng mắc cụ thể gồm 1 dự án đơn vị tư vấn đang thực hiện việc định giá đất là Đồi Hòn Rơm; có 2 dự án đang lựa chọn đơn vị tư vấn là Royal Ruby Villa và Thung lũng Đại Dương; 2 dự án vướng mắc quy hoạch là Honey Beach và Hoa Sen; 3 dự án dự kiến loại khỏi danh sách là NDMREAL, Tân Đại Dương và De La Gi. Ngoài ra, siêu dự án NovaWorld Phan Thiết rộng gần 1.000 ha do Công ty TNHH Delta-Valley Bình Thuận (thành viên của Tập đoàn Novaland ) làm chủ đầu tư, cũng đang loay hoay triển khai định giá đất trong nhiều năm.

UBND tỉnh Bình Thuận trước khi sáp nhập cho biết có đến hàng chục dự án chưa xác định được giá đất cụ thể. Sự trì trệ này không chỉ gây lãng phí nguồn lực xã hội, mà còn cản trở đà phát triển địa phương.

Vấn đề trở nên phức tạp hơn bởi sự thay đổi về pháp lý. Kể từ khi Nghị định 71/2024/NĐ-CP (quy định về giá đất, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024), quy trình định giá đất được phân thành 2 hướng. Với các dự án thuê đất trả tiền hằng năm, tỉnh có thể áp dụng phương pháp hệ số K - tức nhân giá đất trong bảng giá với hệ số điều chỉnh để ra giá cụ thể, đơn giản và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, những dự án chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại phải áp dụng các phương pháp phức tạp như thặng dư, so sánh, thu nhập… Những phương pháp này đòi hỏi hồ sơ pháp lý đầy đủ, dữ liệu thị trường phong phú và phải thuê đơn vị tư vấn bên ngoài.

Thực tế, có rất ít đơn vị tư vấn đủ năng lực để thực hiện các hồ sơ định giá theo yêu cầu. Nhiều doanh nghiệp tư vấn e ngại rủi ro pháp lý hoặc đưa ra mức báo giá cao, khiến việc lựa chọn gặp khó khăn. Ngay cả khi đã chọn được đơn vị phù hợp, quá trình lập và thẩm định hồ sơ cũng kéo dài vì liên quan đến nhiều sở, ngành.

Bài học từ NovaWorld Phan Thiết

Một điển hình cho thực trạng này là dự án tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng. Dự án có tên thương mại NovaWorld Phan Thiết có nhiều hạng mục trong khu du lịch đã đi vào khai thác, một số đang được xây dựng và theo kế hoạch, toàn bộ dự án sẽ hoàn thành vào cuối năm 2028. Tuy nhiên, việc chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê hằng năm sang thuê trả tiền một lần cho toàn thời gian đã khiến dự án buộc phải chờ xác định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Dự kiến đến cuối năm 2028 mới hoàn thành toàn bộ dự án.

Dự án NovaWorld Phan Thiết có diện tích hơn 986 ha. Đến nay, chủ đầu tư đã bàn giao hơn 1.300 trên tổng số hơn 8.000 sản phẩm bất động sản cho khách hàng.

Ông Nguyễn Minh , Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng , cho biết đến nay các khó khăn, vướng mắc của dự án NovaWorld Phan Thiết đã cơ bản được tháo gỡ.

Ông Minh đề nghị Sở Tài chính tham mưu UBND tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định xác định giá đất cụ thể và tổ giúp việc ngay trong tháng 7-2025.

Trước đó, ngày 27-6-2025, dự án NovaWorld Phan Thiết đã được UBND tỉnh cho phép chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất trả tiền một lần. Hiện, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang triển khai dự toán kinh phí và lựa chọn đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể, làm cơ sở thu tiền thuê đất trả một lần đối với dự án này.

Về công tác định giá đất cụ thể của các dự án phía Đông Nam tỉnh, ông Nguyễn Minh đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương rà soát, tổng hợp các nội dung liên quan đến quy trình, thủ tục, các bước cần thực hiện theo quy định pháp luật.Trong đó, lưu lý khẩn trương đề nghị các sở, ngành, địa phương liên quan cung cấp các hồ sơ; bảo đảm thực hiện tất cả các công việc liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể đã được xác định.

Ông Minh cũng yêu cầu tính toán tất cả các công việc, trình UBND tỉnh phê duyệt dự toán kinh phí gói thầu tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tích cực, chủ động liên hệ các đơn vị để chọn đơn vị tư vấn, chủ động có thông báo mời các đơn vị tham gia thực hiện xác định giá đất cho các dự án.