Nghịch lý mặt bằng cho thuê cuối năm
Những ngày cuối tháng 12-2025, dọc theo các tuyến đường sầm uất quanh khu trung tâm TP HCM như Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Phan Đình Phùng, Nguyễn Trãi…, các căn nhà mặt tiền treo bảng "Cho thuê nguyên căn", "Cho thuê mặt bằng " xuất hiện ngày càng nhiều. Thậm chí, nhiều nơi bảng dán chồng chéo lên nhau.
"Quá khả năng chịu đựng"
Trên các tuyến đường Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai - nơi có lưu lượng giao thông dày đặc, không khó để bắt gặp những mặt bằng diện tích lớn đang bỏ trống. Nhiều căn nhà cửa đóng then cài, mặt tiền bị bôi bẩn bởi sơn vẽ bậy, tạo nên khung cảnh khá ảm đạm ngay trong cao điểm mua sắm cuối năm.
Trong khi mặt bằng cho thuê nhỏ, giá bình dân ế ẩm thì những vị trí mặt tiền lớn, đắc địa ở khu trung tâm TP HCM lại nhộn nhịp .Ảnh: SƠN NHUNG - QUỲNH TRÂM
Trên đường Trần Quốc Thảo (phường Xuân Hòa), chúng tôi ghi nhận một căn nhà mặt tiền ở vị trí đắc địa đã treo bảng cho thuê suốt nhiều tuần. Ông Lê Trung, người dân sống lâu năm gần đó, cho biết: "Căn nhà này bỏ trống 1 tháng nay rồi. Trước đó, đây là quán cà phê nhưng chủ quán cũng chỉ trụ được trên dưới 1 năm là dọn đồ đi. Giá thuê ở đây nghe đâu tầm 1.000 USD (khoảng 26 triệu đồng/tháng)".
Theo ông Trung, đây không phải lần đầu mặt bằng này "thay tên đổi chủ". "3-4 người đã đến đây thuê mở quán cà phê nhưng chẳng ai trụ lại được lâu. Quán hoạt động một thời gian, khi khách không ổn định là lại thấy bảng cho thuê nhà treo lên" - ông cho hay.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra trên đường Phan Đình Phùng (phường Phú Nhuận). Dù là tuyến đường nối trung tâm thành phố với các khu vực lân cận song nhiều mặt bằng tại đây vẫn rơi vào cảnh ế ẩm kéo dài. Kinh doanh khó khăn khiến người thuê mặt bằng không mặn mà gia hạn hợp đồng, trong khi không ít chủ nhà vẫn giữ mức giá cho thuê cao.
Theo ghi nhận của phóng viên, thời gian qua, nhiều thương hiệu từ thời trang, mỹ phẩm đến ăn uống đã rút khỏi các tuyến đường sầm uất. Trong đó, thời trang là ngành có làn sóng trả mặt bằng nhiều nhất. Nguyên nhân chủ yếu là do người thuê mặt bằng không có khả năng gánh chi phí cao trong bối cảnh sức mua hồi phục chậm.
Đại diện Công ty B, kinh doanh siêu thị mini trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, cho biết vừa quyết định trả mặt bằng , dù chủ nhà đề nghị giảm giá thuê còn 80 triệu đồng/tháng để giữ chân. Theo doanh nghiệp này, chi phí thuê đã vượt quá khả năng chịu đựng khi doanh thu không đạt kỳ vọng.
Một nguyên nhân khác là do mô hình kinh doanh đã thay đổi, cửa hàng truyền thống chỉ còn đóng vai trò trải nghiệm, trong khi doanh thu chủ yếu đến từ kênh online. Bà Kathy Huỳnh, chủ cửa hàng thời trang trên đường Nguyễn Trãi, thừa nhận không thể gánh mức thuê 150 triệu đồng/tháng khi khoảng 70% doanh số đến từ TikTok Shop và Shopee.
"Chúng tôi giữ mặt bằng hiện nay chủ yếu là để làm thương hiệu, không đặt nặng lợi nhuận. Tuy nhiên, khi tài chính yếu đi, chúng tôi buộc phải giảm bớt một vài cửa hàng" - bà Huỳnh thừa nhận.
Những căn nhà trong hẻm lớn hoặc tuyến đường ven khu vực trung tâm dù có giá thuê tương đối rẻ nhưng diện tích nhỏ, mặt tiền chỉ rộng khoảng 4-5 m cũng rất khó tìm khách thuê. Trên trang nhatot.com, chúng tôi ghi nhận trong tháng 12-2025 có tới 15.163 tin rao cho thuê mặt bằng tại TP HCM, chủ yếu ở phân khúc "bình dân", cách khu trung tâm 10-15 km, giá dao động 5-10 triệu đồng/tháng nhưng rất ít người quan tâm.
Tranh nhau thuê dù giá cao
Trong khi đó, ở khu trung tâm TP HCM, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng trên các tuyến đường Lê Lợi, Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng… rất cao so với cùng kỳ năm trước. Những căn nhà ở góc đường với 2-3 mặt tiền gần như kín chỗ.
Theo các nhà môi giới, những mặt bằng treo biển cho thuê ở vị trí đẹp nhưng vẫn đóng cửa tại khu vực trung tâm phần lớn vướng pháp lý, liên quan tranh chấp hoặc các tài sản đang trong quá trình xử lý, không thể giao dịch ngay. Việc dán bảng cho thuê chủ yếu thăm dò nhu cầu và giữ liên hệ với khách hàng tiềm năng, chứ không phản ánh nguồn cung thực sự trên thị trường.
Nhìn chung, mặt bằng đẹp, vị trí đắc địa, nhất là có hai mặt tiền ở khu vực trung tâm, vẫn được săn đón mạnh dù giá thuê cao. Tại đường Hai Bà Trưng - Nguyễn Du, giá thuê mặt bằng phổ biến từ 38-40 USD/m², tương đương hơn 1 triệu đồng/m² mỗi tháng, nhưng đang được một loạt thương hiệu cà phê, trà sữa và nhà hàng tranh nhau thuê.
Nhiều người môi giới cho biết so với năm trước, giá thuê mặt bằng đẹp ở trung tâm thành phố đã tăng 20% - 30%. Ông Hưng, một người môi giới mặt bằng ở TP HCM, cho biết gần đây, khi thương hiệu lớn xuất hiện ở khu vực nào thì các thương hiệu khác cũng "đi theo" để cộng hưởng dịch vụ, san sẻ khách hàng, vì vậy giá thuê cũng được "đẩy" lên.
Các thương hiệu ăn uống, mỹ phẩm, bán lẻ cao cấp và dịch vụ trải nghiệm hiện diện tại khu vực trung tâm TP HCM ngày càng nhiều để xây dựng hình ảnh và tiếp cận du khách.
Hộ kinh doanh nhỏ "thấy khó"
Tâm lý e ngại trước các quy định thuế mới cũng khiến nhiều hộ kinh doanh chùn bước. Vợ chồng ông Thắng (phường Tân Sơn Nhất) giải thích: "Trước giờ chúng tôi đã quen thuế khoán, doanh thu mỗi ngày chỉ khoảng 2 triệu đồng, trừ tiền mặt bằng , điện nước, nguyên vật liệu, nhân viên thì coi như lỗ công. Giờ phải lo thu chi, xuất hóa đơn, thanh toán qua app, kê khai thuế..., thật sự không làm nổi nên chúng tôi chọn cách trả mặt bằng ".
Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty VNO, từ giữa năm 2025, khi các quy định về thuế khoán chặt chẽ và chi tiết hơn, nhiều hộ kinh doanh nhỏ bắt đầu "thấy khó". "Họ đứng trước bài toán vừa tuân thủ pháp luật vừa duy trì lợi nhuận trong bối cảnh chi phí mặt tiền quá lớn. Không ai có doanh thu chỉ 500 triệu đồng mà dám ra mặt tiền thuê mặt bằng " - ông nhận định.