Thành lập quỹ nhà ở quốc gia: Người nghèo, người trẻ thêm cơ hội an cư?

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định, việc hình thành quỹ nhà ở sẽ tháo gỡ bài toán nan giải về quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Việt Nam đang triển khai quyết liệt đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội và thách thức lớn nhất là phải mở rộng nguồn cung nhưng vẫn tiết kiệm quỹ đất, đồng thời bảo đảm nhà ở đến đúng người thật sự có nhu cầu.

Việc ưu tiên phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê sẽ tạo ra vòng quay sử dụng hiệu quả hơn. Khi người thuê đã đủ điều kiện mua nhà thương mại, họ sẽ trả lại căn hộ để người khác tiếp tục sử dụng. Cơ chế luân chuyển này giúp tối ưu nguồn lực, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và góp phần củng cố nền tảng an sinh xã hội bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng nhấn mạnh, thực tế cho thấy thị trường bất động sản phát triển lệch pha, thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Trong bối cảnh đó, việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia được xem là giải pháp giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách, người lao động thu nhập thấp, tạo điều kiện để người dân "an cư lạc nghiệp".

Đồng thời, quỹ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, đô thị lớn và khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản .

Đồng quan điểm, TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh - cũng cho rằng, hiện nay trong bối cảnh đô thị hoá mạnh mẽ, giá bất động sản tăng cao trong khi mức thu nhập của người dân còn hạn chế. Nhiều người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình và thấp, người trẻ khó có cơ hội tạo lập chốn an cư.

Việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia không chỉ là giải pháp mang tính thời điểm mà còn là hướng đi chiến lược đóng vai trò lớn trong việc đảm bảo an sinh xã hội, giải quyết vấn đề an cư và ổn định cuộc sống cho người dân có thu nhập trung bình, thấp tại các đô thị.

Bên cạnh đó, quỹ này ra đời sẽ kéo theo việc bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ cho thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản , kéo giảm sự chênh lệch giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở giá rẻ hiện khá lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam - cũng phân tích: Xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội trước năm 2030 là một đề án rất tham vọng. Tuy nhiên, nếu vẫn tiếp tục hình thức cũ, theo cách khuyến khích doanh nghiệp, ngân hàng tham gia theo hướng đóng góp sẽ khiến mục tiêu khó thực hiện được.

“ Nếu chúng ta có một quỹ thể hiện được vai trò chủ động của Nhà nước trong việc tạo ra nguồn vốn để người dân mua được nhà xã hội, hỗ trợ chủ đầu tư nguồn vốn để xây dựng thì sẽ là biện pháp kép, thúc đẩy nhanh thị trường nhà xã hội ”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, tác động đầu tiên của quỹ nhà ở quốc gia chắc chắn là giúp các chủ tư có nguồn vốn để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án nhà xã hội với mức giá phù hợp hơn.

Tác động thứ hai là hỗ trợ cho người dân. Hiện, khách hàng đi vay mua nhà phải trả lãi với phần lớn thu nhập. Tuy nhiên, với gói vay mới của quỹ nhà ở quốc gia thì thời gian vay lâu hơn, phần chi trả thấp hơn nên việc mua nhà có thể dễ dàng hơn.

Có góc nhìn thận trọng hơn, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, dù chủ trương thành lập quỹ được đánh giá cao nhưng tác động thực tế lên thị trường cần thêm thời gian để kiểm chứng. Bởi lẽ, nguồn cung nhà ở luôn có độ trễ so với nhu cầu, vì vậy trong giai đoạn đầu, chính sách này chủ yếu tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

Ngoài ra, hiệu quả của quỹ phụ thuộc rất lớn vào khâu thực thi. Nếu được triển khai đúng hướng, quỹ có thể mở rộng cơ hội thuê nhà cho nhóm thu nhập thấp, những người đang gặp nhiều rào cản trong tiếp cận nhà ở. Ngược lại, nếu bộ máy vận hành thiếu minh bạch, nguồn cung sẽ tiếp tục trì hoãn và khó đạt được mục tiêu ban đầu.

Cần phối hợp nhiều giải pháp

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội - khuyến cáo: Để phát huy hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia, cần xác định mục tiêu rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường quản lý minh bạch.

Quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp. Trên thực tế, nhiều người lao động có thu nhập trung bình thấp không đáp ứng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Bên cạnh nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách Nhà nước, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia. Đổi lại, Nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn giảm thuế, hỗ trợ tài chính…nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản . Đồng thời, có biện pháp cụ thể xử lý các bất cập khiến giá bất động sản tăng nhanh.

Ông Lực đề xuất: “ Ngoài việc hình thành quỹ Nhà ở quốc gia hay đánh thuế với bất động sản thứ hai, còn cần nhiều giải pháp đồng bộ như kiểm soát van tín dụng bất động sản , xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm ”.

TS Nguyễn Văn Đính cũng khẳng định, để đảm bảo quỹ nhà ở quốc gia hiệu quả lâu dài, cần có thiết kế phù hợp với đặc thù thị trường và nguồn lực tài chính trong nước. Trước hết, Nhà nước cần có quy hoạch và quỹ đất rõ ràng để phát triển quỹ nhà ở này. Việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công, kết hợp với các chính sách ưu đãi sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng các dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu người dân.

Ngoài ra, không chỉ cần nguồn lực từ Nhà nước, quỹ cũng cần có sự chung tay của người lao động thông qua việc đóng góp một phần nhỏ từ tiền lương vào quỹ nhà ở quốc gia. Đây là giải pháp mang tính xã hội hóa cao, thể hiện trách nhiệm của mỗi cá nhân đối với cộng đồng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội. Việc trích một phần lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp.

Chính phủ ban hành Nghị định 302/2025, thành lập quỹ nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và được giao nhiệm vụ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung và hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản . Quỹ được tổ chức ở hai cấp: Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và địa phương do UBND các tỉnh, thành lập và vận hành.

Theo đề xuất, quỹ nhà ở quốc gia sẽ đầu tư xây dựng hoặc mua lại quỹ căn hộ giá rẻ, nhà thuê xã hội, ký túc xá, nhà công vụ; chỉ cho thuê, không cho phép chuyển nhượng, không thương mại hóa; quản lý theo cơ chế phi lợi nhuận, bảo toàn vốn, quay vòng đầu tư; tập trung phục vụ nhóm thu nhập thấp, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, lao động nhập cư.