Thị trường bất động sản tại “siêu đô thị” lớn thứ 3 cả nước: Chung cư lên ngôi, đất nền chững lại

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025” do Batdongsan.com.vn tổ chức, bà Nguyễn Thị Ngọc Thương – Giám đốc Chi nhánh Hải Phòng , Batdongsan.com.vn cho biết: “Thị trường bất động sản Hải Phòng đang có những chuyển biến rõ rệt. Nếu như trước đây, đất nền là loại hình thu hút mạnh dòng vốn đầu tư, đầu cơ thì hiện nay mức độ quan tâm đối với phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.

Thay vào đó, nhà đầu tư đất nền ở Hải Phòng đang hướng sự quan tâm tới một số các phân khúc khác. Đó là chung cư , loại hình được đánh giá là “lộn ngược dòng” và dẫn dắt xu hướng thị trường thời gian gần đây”.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 5 tháng (từ tháng 4 đến tháng 9/2025), mức độ quan tâm đối với chung cư tại Hải Phòng đã tăng tới 38%, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ đầu cơ sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê.

Chia sẻ chi tiết hơn về bức tranh nguồn cung chung cư tại Hải Phòng , bà Thương cho biết: “Khi phân tích nguồn cung chung cư , chúng tôi kết hợp cả dữ liệu từ phân khúc chung cư thương mại và nhà ở xã hội để phản ánh đầy đủ diễn biến thị trường.

Nếu xét riêng về nhà ở xã hội, Hải Phòng là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về mức độ phát triển loại hình này. Các dự án nhà ở xã hội được triển khai mạnh mẽ đã cung cấp ra thị trường một lượng lớn căn hộ, góp phần làm cho cơ cấu nguồn cung trở nên phong phú và đa dạng hơn về mức giá, phù hợp với nhiều nhóm khách hàng khác nhau”.

Về phân bố nguồn cung, phần lớn các dự án chung cư hiện nay tập trung tại khu vực trung tâm thành phố, trong đó, quận Ngô Quyền chiếm khoảng 28% tổng nguồn cung toàn thị trường, 2 quận trung tâm Hồng Bàng và Lê Chân chiếm thêm khoảng 20%, ngoài ra khu vực An Dương cũng đang nổi lên như một điểm sáng mới.

Xét về giá bán chung cư (gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại), bà Thương cho biết: “Mặt bằng giá bán chung cư tại Hải Phòng hiện được phân thành bốn nhóm chính, phản ánh rõ sự phân hóa về chất lượng và vị trí dự án .

Cụ thể, nhóm dưới 30 triệu đồng/m2 chủ yếu là nhà ở xã hội và các dự án bình dân; nhóm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc trung cấp; nhóm từ 40 – 55 triệu đồng/m2 là phân khúc cận cao cấp; nhóm trên 55 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang”.

Theo đại diện của Batdongsan.com.vn, trong ba năm gần đây (2023 – 2025), cơ cấu nguồn cung của thị trường có xu hướng mở rộng sang phân khúc trung và cao cấp. “Tôi cho rằng trong tương lai nhu cầu về bất động sản cao cấp ở Hải Phòng cũng sẽ ngày càng được mở rộng”, bà Thương dự báo.

Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư quan tâm, rót vốn vào phân khúc chung cư trung và cao cấp tại Hải Phòng . Bên cạnh những chủ đầu tư như DOJI, Hoàng Huy, Masterise, Văn Phú Invest, BĐS HP, N.H.O (Hàn Quốc)...

Hiện, Hải Phòng đang có hàng loạt dự án chung cư như Diamond Crown Hai Phong và Golden Crown Hai Phong của DOJILand tại trục đường Lê Hồng Phong; The Zenith Hải Phòng (phường Kiến An) do CTCP Thương mại BĐS HP phát triển - dự án quy mô 508 căn hộ nằm trên trục Vành đai 2; Hoàng Huy Commerce do Hoàng Huy phát triển với 4 tòa cao tầng; dự án căn hộ Gem Park do N.H.O phát triển...

Về nhu cầu, bà Thương cho biết, chung cư tại Hải Phòng hiện nay vẫn chủ yếu phục vụ mục đích an cư, song xu hướng đầu tư cho thuê cũng đang ngày càng rõ nét, khi nhiều nhà đầu tư coi đây là bất động sản dòng tiền ổn định.

Xu hướng này xuất phát từ nhu cầu đến từ các chuyên gia nước ngoài, kỹ sư và quản lý trong các khu công nghiệp như VSIP, Đình Vũ – Cát Hải hay Nam Cầu Kiền đang gia tăng. Mức thuê căn hộ dao động phổ biến từ 14- triệu đồng/tháng tùy vị trí và chất lượng dự án .

Giá bán chung cư Hải Phòng ra sao?

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán trung bình chung cư tại Hải Phòng trong giai đoạn 2023 – quý III/2025 có mức tăng trưởng ổn định, không quá đột biến nhưng thể hiện xu hướng đi lên bền vững. Cụ thể, giá bán trung bình chung cư Hải Phòng ghi nhận ở mức 39 triệu đồng/m2, tăng giá 17% so với quý 1/2023.

Theo đó, những khu vực tăng trưởng giá tốt gồm quận Hồng Bàng cũ (tăng 45,2%, hiện giá bán phổ biến khoảng 2,4 tỷ/căn), quận Kiến An cũ (tăng 40,2%, 1,6 tỷ/căn), quận An Dương cũ (tăng 18%, 1,7 tỷ/căn), quận Ngô Quyền cũ (tăng 17,1%, 3 tỷ/căn).

Một số dự án tăng giá gồm Gem Park (tăng 55%, hiện giá bán phổ biến khoảng 46 triệu/m2), Khu chung cư Bắc Sơn (tăng 40%, 18 triệu/m2), Hoàng Huy Grand Tower (tăng 33%, 36 triệu/m2), Sentosa Sky Park (tăng 20%, 40 triệu/m2).

Trong khi đó, giá cho thuê duy trì mặt bằng ổn định trong suốt ba năm qua, quanh ngưỡng 14 - 15 triệu/tháng, tương ứng tỷ suất cho thuê trung bình đạt 4,6% (tính đến quý III/2025). Con số này cao hơn đáng kể so với Quảng Ninh (3,1%) và Hà Nội (2,4%), cho thấy Hải Phòng vẫn nằm trong nhóm thị trường có khả năng sinh lời tốt nhất khu vực miền Bắc.

Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực, thị trường chung cư Hải Phòng cũng đang đối mặt với một số thách thức đáng lưu ý. Trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục ra hàng – đặc biệt từ các dự án trung và cao cấp – sức mua thực tế chưa tăng tương ứng, khiến nguy cơ dư cung cục bộ. Thêm vào đó, sự phát triển nhanh của loại hình nhà ở xã hội ở vùng ven có thể tạo nên cạnh tranh trực tiếp về khách hàng ở phân khúc tầm trung.

Bà Thương nhấn mạnh: "Hải Phòng không phải là thị trường lý tưởng cho nhà đầu tư muốn lướt sóng. Thay vào đó, thành phố thu hút những người muốn đầu tư dài hạn, khai thác bất động sản dòng tiền tìm về".