Tranh cãi đề xuất tăng giá đất nông nghiệp
Khổ vì giá đất nông nghiệp thấp
Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong quyết định 79 bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở. Điều này không chỉ giúp người dân đóng tiền sử dụng đất ít hơn, chỉ phải nộp tăng từ 2,5 đến 3 lần so với trước khi bảng giá đất có hiệu lực mà còn giúp thị trường bất động sản được khơi thông dòng tiền đang không sử dụng trên hệ thống ngân hàng quốc gia.
Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, hiện nay tiền sử dụng đất người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở là quá cao, nhất là ở khu vực nông thôn, nơi đa phần sở hữu nhiều đất nông nghiệp. Nguyên nhân được cho là giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường.
Tranh cãi trước đề xuất tăng giá đất nông nghiệp
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Điển hình, ở khu vực huyện Hóc Môn (cũ), giá đất nông nghiệp được giao dịch thực tế trên thị trường từ 10 triệu trở lên, thậm chí gần bằng giá đất thổ cư cùng khu vực. Tuy nhiên, bảng giá đất lại tính giá đất nông nghiệp chỉ vài trăm ngàn đồng mỗi m2. Trong khi giá đất thổ cư được định giá theo giá thị trường thì giá đất đất nông nghiệp tăng rất ít. Điều này quá bất hợp lý khiến tầng lớp thu nhập thấp khi chuyển mục đích sử dụng đất giống như mua lại chính mảnh đất của mình lần 2. Bởi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính theo công thức lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp. Trong khi đất ở tiệm cận giá thị trường, còn đất nông nghiệp tăng rất ít so với trước đây.
Chính vì vậy, ông Nguyễn Hồng Hải đề nghị UBND TP.HCM sớm điều chỉnh giá đất nông nghiệp tăng lên bằng 65 - 70% giá đất ở như đề xuất của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường để những người thu nhập thấp không chịu thiệt thòi và Nhà nước thu được tiền sử dụng đất . Tăng giá đất nông nghiệp giúp rút ngắn khoảng cách với giá đất ở, giảm tiền giúp chênh lệch phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất . Nhờ đó, người dân sẽ tốn ít tiền hơn khi lên thổ cư.
Cùng quan điểm, ông Đào Duy Minh, Giám đốc Công ty Xây dựng Quang Minh cũng cho rằng, việc tiền sử dụng đất tăng quá cao khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay đang phát sinh nhiều vấn đề bất cập. Đầu tiên là người dân đi rút lại hồ sơ chuyển mục đích rất nhiều. Cũng vì vậy mà ngân sách Nhà nước cũng sẽ bị thất thu. Khi không chuyển mục đích chuyển thổ cư được những người có nhu cầu về nhà ở có thể sẽ xây dựng không phép hoặc mua bán đất giấy tờ tay.
Do đó, đề xuất tăng giá đất nông nghiệp so với đất ở trong bảng giá đất là điều hợp lý nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích.
Giảm tỷ lệ thu thay vì tăng giá đất nông nghiệp
Tuy nhiên, LS Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, về nguyên tắc giá đất nông nghiệp phải được xác định dựa trên khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp. Việc áp đặt một tỷ lệ phần trăm so với giá đất ở là đi ngược lại nguyên tắc thị trường. Đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất ở đây đang có sự nhầm lẫn giữa giá trị sử dụng thực tế của đất nông nghiệp và giá trị tiềm năng có thể khai thác trong tương lai.
Để điều tiết chênh lệch địa tô khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích giữa các loại đất, nhất là từ đất nông nghiệp lên đất ở, họ phải nộp tiền sử dụng đất . Cơ chế này vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa công nhận quyền lợi của người dân có đất. Tuy nhiên, để hài hòa lợi ích của người dân và nhà nước và với doanh nghiệp, thay vì nâng giá đất nông nghiệp sẽ phát sinh rất nhiều hệ lụy, chúng ta có thể điều tiết bằng cách thu tiền sử dụng đất theo một tỷ lệ nhất định, khoảng 20 - 30% thay vì thu 100% như hiện nay là quá cao.
Thay vì nâng giá đất nông nghiệp, nhiều đề xuất giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất
ẢNH: ĐÌNH SƠN
ThS Ngô Gia Hoàng (Trường đại học Luật TP.HCM) cũng đánh giá, thực tế hiện nay giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là khá thấp. Điều này dẫn đến thực trạng người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp nhận được khoản tiền bồi thường khá ít. Do vậy, việc tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất là cần thiết để giúp người dân có đất nông nghiệp khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường nhiều hơn.
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tăng sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất , không tạo gánh nặng thuế cho nông dân.
Tuy nhiên, con số tăng giá đất nông nghiệp bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất mà Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất là chưa có cơ sở pháp lý hoặc khoa học rõ ràng. Bởi luật Đất đai 2024 đã có quy định về nguyên tắc, phương pháp, căn cứ định giá đất, cũng như trình tự, thủ tục định giá đất. Việc xác định giá đất phải dựa vào thu thập thông tin từ thị trường chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… không thể lấy một tỷ lệ cố định từ giá đất ở.
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tăng lên là cần thiết nhưng phải tuân thủ đúng quy trình định giá đất theo luật Đất đai 2024, có tham vấn các sở, ngành chuyên môn và tổ chức tư vấn định giá độc lập. Trong đó, cần quán triệt nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường mà luật đất đai đã quy định.