Vì sao bất động sản tăng giá cao?

Chi phí đầu vào tăng

Theo đó, Thường trực Chính phủ đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) hiện chưa phát triển tương xứng với tiềm lực do còn nhiều tồn tại, vướng mắc kéo dài; trong khi nguồn cung vẫn hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của thị trường. Cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, thiếu nhà ở phù hợp cho người lao động, người trẻ, nhưng lại dư thừa biệt thự, nhà thấp tầng. Giá nhà đất hiện cũng chưa phù hợp với khả năng chi trả của người có nhu cầu thực. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường vẫn diễn ra tại nhiều khu vực, gây mất ổn định thị trường. 

Do vậy, Chính phủ yêu cầu các bộ ngành và địa phương khẩn trương làm rõ các yếu tố khiến giá BĐS bị đẩy lên cao, gồm giá đất, nguyên vật liệu, lãi vay... Từ đó, các cơ quan liên quan cần xây dựng phương án cụ thể để giảm các thành tố làm tăng giá, mở rộng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Đồng thời xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân lợi dụng đấu giá để đẩy giá đất, gây ách tắc cho hoạt động phát triển dự án ...

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đánh giá cao chỉ đạo của Thường trực Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, chỉ ra hàng loạt nguyên nhân làm tăng giá BĐS thời gian qua. Đầu tiên là do chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại bao gồm tiền mua đất chịu tác động bởi bảng giá đất tăng lên so với bảng giá đất cũ. Như tại TP.HCM, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần tùy theo vị trí so với trước. Bảng giá đất tăng khiến giá đất ngoài xã hội tăng theo. Thứ hai là chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng chóng mặt khiến các doanh nghiệp (DN) kêu rất nhiều.

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, đối với nhà chung cư dưới 10 tầng, chi phí về đất chiếm trên dưới 15% giá thành. Nhà chung cư càng cao tầng chi phí đất phân bổ cho các tầng nhà càng giảm đi. Nhà phố thấp tầng chi phí tiền đất khoảng 30%, biệt thự chi phí đất chiếm khoảng 50%, khi diện tích nhà biệt thự càng lớn, mật độ xây dựng càng thấp. Trong khi đó, chi phí về đất bình quân trong các khu đô thị hỗn hợp bao gồm cả nhà phố, biệt thự và chung cư cao tầng, chiếm từ 25 - 30% giá thành.

Chi phí tiếp theo của một BĐS là xây dựng phần thô. Với chung cư chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành, nhà phố khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%. Một chi phí nữa là vốn và lãi vay. Trong điều kiện bình thường, pháp lý được khơi thông, chi phí lãi vay chiếm khoảng 5 - 7% trong giá thành. Nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến "lãi mẹ đẻ lãi con" thì có thể lên đến 10%.

Thêm nữa là chi phí về vướng mắc thủ tục hành chính. Khi pháp lý dự án kéo dài đã làm tăng các chi phí ở trên. Điều này cũng dẫn đến hệ quả là làm thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, làm tăng giá BĐS những năm qua. Như tại TP.HCM, trong 4 năm qua chỉ giải quyết được chưa đến 20 dự án nhà ở thương mại và 1 dự án nhà ở xã hội. Từ năm 2015 - 2023 có 68 dự án dừng triển khai hoặc không thể triển khai được và có hơn 345 dự án bị vướng do không có đất ở, không thể triển khai. Nếu tháo gỡ được các dự án trên sẽ tăng nguồn cung, giảm giá nhà. Tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà. Khi cung tăng, cầu vẫn như thế thì các DN phải cạnh tranh để giảm giá BĐS.

Có cả nguyên nhân từ thổi giá

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, giá BĐS thời gian qua tăng mạnh và "neo" ở mức rất cao, liên tục lập đỉnh không đến từ chi phí đầu vào mà đến từ sự kỳ vọng của chủ đầu tư và nhà đầu tư. Điển hình như một dự án ở đường Mai Chí Thọ (P.An Phú, TP.Thủ Đức, TP.HCM) giá bán mỗi mét vuông căn hộ lên đến 150 - 160 triệu đồng trong khi hồi cuối năm 2024 giá bán tại dự án này chỉ 130 triệu đồng/m2 và các dự án đã bàn giao nhà ở xung quanh cũng chỉ từ 80 - 100 triệu đồng/m2.

"Hiện nay chúng ta đang nói rằng giá BĐS tăng là do các chi phí tăng nhưng thực tế không phải như vậy. Chi phí đầu vào có tăng, nhưng rất thấp, không lớn so với mức tăng giá BĐS thời gian qua mà các chủ đầu tư đưa ra. Như dự án ở trên, giá vốn cao lắm khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, trong khi chủ đầu tư bán gấp 3 lần. Giá cao như vậy do các chủ đầu tư kỳ vọng về lợi nhuận quá nhiều", ông Huỳnh Phước Nghĩa nói.

Trong khi ở phân khúc đất nền, nhiều nhận định cho rằng việc tăng giá thời gian qua là do giới đầu cơ thao túng, thổi giá. Điều này có thể thấy qua con số thống kê ở quý 1 vừa qua, giá đất nền tăng mạnh so với cuối năm 2024 tại nhiều tỉnh nhờ tin đồn sáp nhập như ở Bắc Giang tăng trên 20%, tại Vân Phú, Trưng Vương (tỉnh Phú Thọ) tăng 20 - 30%, H.Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) tăng 20 - 30%, có nơi trên 40%... Hệ quả là dù trong quý 1 giao dịch đất nền đạt 101.049 sản phẩm, tăng 116% so quý 4/2024 nhưng Bộ Xây dựng cảnh báo, tiềm ẩn nhiều đầu cơ và thổi giá gây rủi ro. Giao dịch cao nhưng thanh khoản cục bộ, dễ gây đóng băng sau sốt ảo, làm người mua cuối cùng chịu thiệt.

Một điều nữa, giá BĐS đang tăng mạnh, gần như là quy luật kết hợp giữa cung thấp - cầu cao, từ động lực tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, tâm lý tích lũy tài sản và các chiêu thức thổi giá, đầu cơ. Đó là nhận định của Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Theo vị này, VN là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Đồng thời, môi trường lãi suất và hiệu quả đầu tư các kênh trong nước đều củng cố nhu cầu mua BĐS để "tích trữ" của người tiêu dùng. Người VN luôn có nhu cầu rất lớn trong việc sở hữu BĐS trong đời. Chính vì vậy, VN hiện đang vào tốp quốc gia có tỷ lệ sở hữu BĐS cao nhất thế giới (với 90%), cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn cả Mỹ (66%), Úc (66%)...

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phát triển lành mạnh, vừa hỗ trợ an cư, vừa hạn chế đầu cơ, cần chính sách đồng bộ như: siết tín dụng đầu cơ, minh bạch quy hoạch, và xử lý nghiêm hành vi thổi giá. Đồng thời phải dùng "quả đấm thép" là đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà giá rẻ, từ đó đưa giá BĐS về giá trị thật.